Kupovina prve nekretnine u KS: Sve što trebate znati

Rješavanje stambenog pitanja i kupovina prve nekretnine u Kantonu Sarajevo jednostavnija je nego ikada prije.

Daleko od toga da se nećete morati potruditi i da ćete uspjeti ovo životno pitanje riješiti za samo jedan dan. Ali uslovi kreditiranja će, zajedno s novim Zakonom o porezu na promet nekretnina na području Kanota Sarajevo, osobama do 38 godina starosti kupovinu prve nekretnine učiniti lakšom.

Uslovi rješavanja stambenog pitanja u Kantonu Sarajevo

Prvi korak u rješavanju stambenog pitanja prvi put nije izračun koliko će vam novaca biti potrebno da stan platite.

Prije plaćanja treba nam plan koji uključuje osnovne informacije:

• Gdje kupiti nekretninu (znamo da je lokacija glavni parametar za određivanje cijene kvadrata)

• Koliko kvadrata će imati nekretnina

• Starogradnja ili novogradnja

• Namještena ili prazna nekretnina

Moramo planirati i ono što će manje uticati na cijenu nekretnine, ali će imati izuzetan uticaj na kvalitet našeg života:

• blizina škola, obdaništa, igrališta, trgovina

• blizina radnog mjesta

• prometna povezanost i prenapučenost

• parking

U gore navedenim planiranim stavkama nisu uvršteni dodatni troškovi koji se podrazumijevaju prilikom kupnje nekretnine.

Pod dodatnim troškovima mislimo na poreze, notare, osiguranja…

Ove smo stavke namjerno izostavili u planovima, jer prilikom kreditiranja banke u svojim kreditnim sredstvima imaju uračunate sve ove troškove.

U daljnjem tekstu vam objašnjavamo detaljnije.

Prije toga jedno važno pitanje.

Jeste li kreditno sposobni?

Ako je vaš plan kupovina prve nekretnine uz kreditno zaduženje, prije svega morate znate jeste li kreditno sposobni.

Banka procjenjuje vašu kreditnu sposobnost i mogućnost odobrenja maksimalnog iznosa kredita i roka otplate za svakog klijenta.

Za procjenu kreditne sposobnosti nije važna samo visina primanja i ugovor na neodređeno. Postoje i dodatni uslovi:

• Vaš poslodavac posluje minimalno 3 godine

• Vaš poslodavac nije u stečaju

• Vaš poslodavac nije u likvidaciji

• Vaš poslodavac nije u postupku finansijske konsolidacije u skladu sa Zakonom o finansijskog konsolidaciji privrednih društava u FBiH

• Vaš poslodavac ima finansijske pokazatelje koji ukazuju na održivost i kontinuitet poslovanja prema procjeni banke

• Svi transakcijski računi poslodavca su aktivni

• Uredno servisira svoje kreditne obaveze

• Redovno izmiruje obaveze po osnovu plaća, naknada i ostalih primanja zaposlenih…

Sada, kad su poznati preduslovi, mogu se razmatrati uslovi kreditiranja.

Kupovina prve nekretnine u Kantonu Sarajevo – uslovi kreditiranja

Prije nego što otvorimo temu visine kamatnih stopa u nekoliko banaka u Kantonu Sarajevo moramo naglasiti i mi ono što i banke ističu.

Za izračun efektivne kamatne stope (EKS) uzeti su sljedeći iznosi troškova instrumenata osiguranja, koje ne definira banka, a ovise o aktima ovlaštenih institucija:

• trošak mjenica 10 KM,

• trošak ovjere saglasnosti o zapljeni 9,36 KM,

• trošak neophodne dokumentacije 85 KM,

• trošak notarskih usluga 526,50 KM,

• trošak procjene vrijednosti nekretnine 365 KM,

• trošak upisa hipoteke 600 KM,

• trošak premije osiguranja nekretnine od 50 KM na godišnjem nivou.

Uslovi kreditiranja u UniCredit banci

Kamatne stope za stambeno kreditiranje u UniCredit banci kreću se od minimalnih 2,99%, najviša kamatna stopa u ovoj banci iznosi 4,71%. Visina kamate ovisi o kreditnoj sposobnosti klijenta, te o roku otplate kredita.

U priloženoj tabeli nalazi se pregled uvjeta za stambeni kredit s hipotekom.

U izračun efektivne kamatne stope ulazi naknada za:

• obradu kredita,

• naknada za vođenje kreditnog računa,

• trošak polise osiguranja nekretnine

• troškovi ostalih instrumenata osiguranja (mjenice, saglasnosti o zapljeni stalnih novčanih primanja i troškovi vezani za realizaciju hipoteke).

Uslovi kreditiranja u Raiffeisen banci

Prema navodima iz Raiffeisen banke u ovoj vas banci očekuju najpovoljnije kamatne stope.

Promjenjiva kamatna stopa već od 2,99% (EKS 3,13%)*

Fiksna kamatna stopa već od 3,69% (EKS 4,16%)**

Za rokove otplate do 15 godina možete izabrati fiksnu ili promjenjivu kamatnu stopu! Za rokove otplate preko 15 godina kamatna stopa je promjenjiva.

Pored ovih uvjeta ova banka vam nudi mogućnost da novi stan ili stan u izgradnji koji želite kupiti koristite kao instrument obezbjeđenja za stambeni kredit (hipoteku).

U izračun efektivne kamatne stope je uključena naknada za:

• obradu kreditnog zahtjeva,
• naknada za vođenje kreditnog računa,
• trošak kupovine mjenica,
• naknada za vođenje tekućeg računa za cijeli period otplate,
• trošak osiguranja,
• troškovi notara
• ostali troškovi konstituisanja hipoteke

Uslovi kreditiranja u Union banci

Union banka nudi stambene kredite za mlade sa maksimalnim rokom otplate do 20 godina (240 mjeseci) i maksimalnim iznosom od 150.000 KM.

Nominalna kamatna stopa za ovu vrstu kredita iznosi 2,99% na godišnjem nivou. Efektivna kamatna stopa iznosi 3,23% bez naknade za obradu kredita.

Naknadu za obradu zahtjeva za kredit klijent do 35 godine ne plaća, klijenti od 35 do 40 godina starosti plaćaju zahtjev za obradu kredita 0,50% pod uslovom da imaju račun u Union banci.

U izračun efektivne kamatne stope uključeni su troškovi:

• kupovine mjenica,
• ovjere dokumentacije
• osiguranja nekretnine
• procjene vrijednosti nekretnine
• pribavljanje poreznih uvjerenja
• pribavljanja ZK izvatka
• troškovi notara.

Kamatna stopa je fiksna tokom cijelog roka otplate.

Olakšice prilikom kupovine prve nekretnine

Kako smo na početku teksta naveli, sada je najpovoljniji trenutak za kupovinu nekretnine. Ne govorimo ovo samo zbog uslova kreditiranja u bankama.

Oslobađanje od poreza na nekretnine

Nedavno doneseni Zakon o porezu na promet nekretnina oslobodio je poreza na nekretnine sve koji su mlađi od 38 godina.

Prema tome porez na promet nekretnina ne plaćaju:

• državljani Bosne i Hercegovine do 38 godina starosti, koji imaju prebivalište na području Kantona,
• koji nemaju nekretnine u svom vlasništvu,
• prvi put kupuju stan ili kuću kojom rješavaju svoje stambeno pitanje, za površinu do 30 m² za prvog člana domaćinstva, a za svakog narednog člana domaćinstva uvećava se za 15 m², a kojima se smatraju bračni drug i njihova maloljetna djeca.

Povrat dijela kamate

Još jedna olakšica za kupovinu nekretnine prvi put je i povrat dijela kamate.

Ukoliko prvi put rješavate stambeno pitanje i nemate uknjiženih nekretnina na svoje ime, imate mogućnost povrata dijela kamate od strane Porezne uprave po osnovu povrata poreza na dohodak.

Pregled uplaćenih kamata za proteklu godinu možete dobiti početkom naredne kalendarske godine u svojoj banci. Ostatak procedure povrata poreza i sve o potrebnim formularima pročitajte u našem blogu Kako ostvariti pravo povrata poreza na dohodak.

Subvencije Kantona Sarajevo za kupovinu prve nekretnine

Ministarstvo prostornog uređenja KS izdvaja po 10.000 maraka za pomoć mladima pri rješavanju stambenog pitanja.

Riječ je o mladima koji su ispunili kriterije javnog poziva za subvencioniranje rješavanja stambenog pitanja mladih. Uz starosnu dob i uslov da aplikant na javni poziv živi najmanje tri godine na području Kantona Sarajevo, kriteriji za određivanje broja bodova i utvrđivanje reda prvenstva bili su:

• stepen stručne spreme,
• broj članova porodičnog domaćinstva,
• pripadanje deficitarnim kadrovima,
• priznati naučni rad,
• kulturni nastupi i izložbe,
• članovi porodice šehida,
• poginulog ili nestalog borca,
• stepen invalidnosti.

Iako je Javni poziv za period 2019. godine završen lista aplikanata za subvencije je otvorena.

Ukoliko dođe do rebalansa u ovoj stavci budžeta ili do preraspodjele sredstava, onima koji zadovoljavaju uvjete, ali ne ulaze u finansijski okvir, omogućit će se dobijanje subvencije.

Subvencije općina za kupovinu prve nekretnine

Pojedine općine u Kantonu Sarajevo, među kojima i općina Novi Grad Sarajevo s partnerskom bankom BBI nude priliku mladima koji još nisu riješili stambeno pitanje da to učine po povoljnim uslovima finansiranja uz subvenciju kamatne stope od tri posto koju će finansirati Općina Novi Grad Sarajevo na godišnjem nivou za prvih pet godina otplate kredita.

Aplicirati mogu pojedinci i bračni parovi do 35 godina starosti, sa mjestom prebivališta u općini Novi Grad zadnje tri godine.

Onima koji dobiju ovu vrstu subvencije općina će plaćati tri posto kamatne stope u narednih pet godina.

Kreditna sredstva BBI banke mogu se dobiti u najvećem iznosu do 120.000 KM sa rokom otplate do 20 godina, a ukoliko su aplikanti u bračnoj zajednici, jedan od uslova za prijavu na ovaj program je i taj da ni jedan bračni partner nema riješeno stambeno pitanje.

Je li ovo za vas najpovoljniji trenutak za kupovinu prve nekretnine?

Tražitelje kredita ne bi trebale obeshrabriti visoke cijene kvadrata stambenog prostora u Kantonu sarajevo. Banke su kreirale posebne ponude za mlade, neke od njih ne naplaćuju troškove kredita, neke su bez troškova porcjene nekretnine. Na vama je da odlučite je li ovo najpovoljniji trenutak za vas.

Mi vam želimo da u narednom periodu uknjižite svoju prvu nekretninu. Sretno!